Amortização (SAC e Price)

Toda parcela de financiamento tem duas metades invisíveis: uma paga os juros do mês sobre o que você ainda deve, a outra (a amortização) abate a dívida de verdade. Os bancos brasileiros oferecem dois jeitos de organizar isso. No SAC (Sistema de Amortização Constante), você abate o mesmo valor de dívida todo mês: como os juros caem junto com o saldo, a parcela começa mais alta e diminui com o tempo. Na tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim: cabe melhor no orçamento de hoje, mas no começo quase tudo é juro e a dívida cede devagar.

A mecânica das duas tabelas

O juro de cada mês é sempre calculado sobre o saldo devedor. No SAC, a amortização é constante: o saldo cai em linha reta, os juros encolhem mês a mês e a parcela acompanha. Na Price, a prestação fixa é calculada para quitar tudo no prazo: nos primeiros anos, a maior parte dela é juro e a amortização é pequena, invertendo-se aos poucos. Consequências práticas: para o mesmo valor, prazo e taxa, o SAC exige mais renda no início, abate a dívida mais rápido e soma menos juros no total; a Price facilita a entrada e custa mais ao longo do caminho.

Como escolher

A escolha é de fluxo de caixa contra custo total. Quem tem folga de renda hoje tende a preferir o SAC: parcela cadente combina com renda que pelo menos acompanha a inflação, e o saldo devedor menor facilita quitar antes ou vender o imóvel. Quem está no limite do orçamento usa a Price para a conta fechar, sabendo do custo. E vale lembrar o que nenhuma tabela muda: amortizações extraordinárias (FGTS, 13º) abatem o saldo e, por consequência, todos os juros futuros sobre ele, o investimento sem risco mais subestimado do país.

Formalmente, ambos os sistemas respeitam a mesma identidade: prestação igual a juros sobre o saldo devedor mais amortização. No SAC, a amortização é o principal dividido pelo número de parcelas, o saldo decai linearmente e a prestação é afim decrescente; na Price (herdeira das anuidades de Richard Price, século 18), a prestação constante resolve o valor presente de uma anuidade à taxa contratada, com amortização crescendo geometricamente. Para parâmetros iguais, o SAC mantém saldo devedor sempre menor a partir da primeira parcela, o que implica menos juros acumulados e menor exposição a cenários adversos (venda antecipada, renegociação, morte com saldo segurado), enquanto a Price maximiza o crédito acessível para uma dada renda, dado que o comprometimento é avaliado pela primeira parcela, a razão de sua popularidade em prazos longos.

Três camadas completam a análise brasileira. Indexação: contratos imobiliários combinam a tabela com um indexador (TR, IPCA ou taxa fixa); a prestação "fixa" da Price em contrato corrigido por IPCA não é fixa em reais, e a escolha do indexador transfere risco inflacionário entre banco e mutuário, lição direta dos termos de indexação. Custo comparável: a comparação correta entre propostas usa o Custo Efetivo Total (CET), que embute juros, IOF, seguros obrigatórios e tarifas, não a taxa nominal nem o desenho da tabela. E o folclore jurídico: a alegação de que a Price embute anatocismo (juros sobre juros) alimentou décadas de litígio; a jurisprudência consolidada admite a capitalização pactuada, e o debate técnico relevante para o consumidor não é esse, e sim o direito, garantido em lei, de amortizar extraordinariamente com redução proporcional de juros, escolhendo entre encurtar o prazo (matematicamente mais eficiente) ou reduzir a parcela (alívio de caixa). A escolha SAC x Price é, no fundo, um exercício aplicado de juro composto e restrição orçamentária: o sistema certo é o que sua renda futura, e não a ansiedade presente, consegue sustentar.