Fundo imobiliário (FII)

Ser dono de um pedaço de shopping, de um galpão logístico ou de uma torre de escritórios parecia coisa de milionário. O fundo imobiliário mudou isso: ele junta o dinheiro de milhares de investidores para comprar grandes imóveis e distribui os aluguéis entre os cotistas, na proporção das cotas de cada um. As cotas são negociadas na bolsa como ações, a partir de valores acessíveis. Você vira sócio de um portfólio de imóveis sem escritura, sem inquilino para administrar e sem precisar de fortuna.

Os tipos de fundo

Há duas grandes famílias. Os fundos de tijolo compram imóveis físicos: shoppings, lajes corporativas, galpões, agências. Sua renda vem dos aluguéis. Os fundos de papel compram títulos do setor imobiliário, como CRIs, e sua renda vem dos juros desses papéis. Existem ainda fundos híbridos e fundos de fundos, que compram cotas de outros FIIs.

De onde vem o ganho e o risco

O cotista ganha de duas formas: pelos rendimentos distribuídos, em geral mensais, e pela eventual valorização da cota na bolsa. Os riscos espelham o negócio: vacância (imóvel vazio não paga aluguel), inadimplência de inquilinos, e a sensibilidade aos juros, já que quando a renda fixa paga muito, as cotas dos FIIs tendem a cair para que seu rendimento compense. A cota oscila diariamente: é renda variável, ainda que pague aluguel.

Os fundos de investimento imobiliário foram criados no Brasil pela Lei 8.668, de 1993, e são regulados pela CVM, com cotas negociadas no ambiente da B3. Sua arquitetura jurídica importa: o fundo é um condomínio fechado, sem resgate; a saída do investidor se dá pela venda da cota em mercado secundário, o que cria a distinção permanente entre o valor patrimonial da cota (a fatia dos ativos avaliados) e seu preço em bolsa, que pode negociar com ágio ou deságio conforme o humor do mercado e o ciclo de juros.

A regra de distribuição obrigatória de ao menos 95% do resultado semestral em regime de caixa explica o apelo de renda mensal, e a legislação vigente isenta de imposto de renda os rendimentos distribuídos a pessoas físicas, atendidas condições como a negociação em bolsa e a pulverização do fundo, benefício que pode ser alterado por lei. Economicamente, o FII cumpre a função clássica da securitização: transforma um ativo indivisível e ilíquido, o imóvel, em frações líquidas e negociáveis, reduzindo a barreira de entrada e permitindo diversificação. O custo dessa liquidez é a volatilidade: o mesmo mercado que permite sair a qualquer momento reprecifica as cotas todos os dias, com forte sensibilidade à curva de juros, que concorre diretamente com a renda dos aluguéis.